Consultation de Rustar Real Estate
Avez-vous déjà pensé que, lorsqu'une personne achète un appartement à crédit, elle la paye à sa fin un surcoût de moitié à deux fois. Une pensée à ce sujet va déprimer les futurs emprunteurs, car tout le monde n’est pas prêt à acheter un logement à un «double» prix. Et des idées telles que "vous investissez dans votre avenir" réconfortent peu d’argent, quoi qu’il en soit, terriblement désolé. Et en vain, car vous pouvez prouver mathématiquement que le temps est vraiment plus coûteux que l'argent, et qu'un emprunteur qui contracte un emprunt à long terme en bénéficiera probablement.
La réalité d'aujourd'hui change constamment les prix des biens et des biens (y compris les mètres carrés). En règle générale, les prix de l'immobilier sont plus élevés qu'ils ne l'étaient - en raison de l'inflation. L'argent se déprécie progressivement et, au contraire, les choses deviennent de plus en plus chères. Si les prix au mètre carré étaient restés les mêmes pendant des années, l'emprunteur n'aurait été vraiment rassuré que par le fait que, même s'il avait trop payé pour l'appartement, il avait investi cet argent dans sa famille et ses enfants. Cependant, grâce à l'inflation, ce n'est pas la seule consolation. La hausse des prix au mètre carré "absorbe" progressivement le trop-payé. Bien sûr, il peut y avoir des récessions et une stagnation du marché, mais celui-ci n'est clairement pas menacé par le marché immobilier de Dubaï - et à long terme - pendant 10 à 20 ans - les mètres carrés resteront sensiblement plus chers qu'aujourd'hui.
Si le marché croît progressivement, le trop-payé de prêt de 1,5 à 2 fois se chevauche avec le fait que le prix de l’appartement lui-même augmentera plusieurs fois. Mais pourquoi cette croissance dépend-elle? Il existe un taux critique de croissance du marché, au-dessus duquel les hausses de prix des appartements sont supérieures aux trop-payés, mais inférieures à celles-ci. En d’autres termes, si le marché croît en moyenne plus vite que cette valeur, l’emprunteur bénéficie alors d’une augmentation du coût d’un appartement acheté avec endettement. Pour que le marché compense pleinement le paiement des emprunts, une croissance minimale suffit - une moyenne de 3 à 5% par an. C'est beaucoup plus bas que le taux d'inflation actuel. Si le taux de croissance du marché est de 10 à 20% par an, l'avantage pour l'emprunteur est évident.
Exemple n ° 1.
Prêt standard
Prenons les paramètres standard d'un prêt au logement: durée - 10 ans, versement - 30% du coût du logement et taux d'intérêt - 12%. Nos calculs montrent qu’avec ces paramètres du prêt, il suffit que le marché croisse en moyenne de 3,6% par an. Ensuite, le montant de la hausse du prix de l'appartement dans 10 ans équivaut à l'excédent de paiement. Si les prix du marché sur ces 10 années augmentent en moyenne plus rapidement que 3,6% par an, alors une augmentation du coût d'un appartement aura préséance sur le paiement en trop d'un prêt. Supposons que nous prenions un appartement d'une valeur de 300 000 dollars sur crédit, puis que le paiement excédentaire sur 10 ans s'élèverait à environ 127 000 dollars.
Exemple n ° 2
Zéro versement
Nous laisserons les mêmes paramètres (terme de 10 ans, taux d’intérêt - 12% par an), seul l’acompte sera nul. Produit bancaire populaire récemment. En conséquence, afin de "fermer" le trop-payé pour un appartement, le marché devrait croître un peu plus rapidement - de 4,8% par an.
La dépendance est compréhensible: plus une personne prend, plus elle surpaye. Plus le versement initial est bas, plus la croissance du marché devrait être importante. Qu'advient-il de notre appartement pour 300 000 $? Dans ce cas, le trop-perçu sur le prêt sur 10 ans sera d’environ 180 000 dollars. Mais un appartement avec un taux de croissance du marché de 4,8% par an coûtera environ 480 000 $.
Exemple n ° 3
Supposons que nous prenions un prêt avec un acompte de 30%, à 12% par an, mais pour une période de 30 ans. Il s'avère que le marché devrait maintenant croître plus lentement - 2,8% par an seulement pour "absorber" le trop-payé pendant 30 ans. Donc, plus la durée est longue, plus l'appartement est cher, plus cher. Dans cette situation, sur 30 ans, le trop-perçu sera encore plus élevé que le coût initial de l'appartement. Autrement dit, le paiement en trop pour un appartement d'une valeur de 300 000 dollars sera de 380 000 dollars. Mais un appartement pendant 30 ans avec un taux de croissance du marché de 2,8% par an coûtera déjà 680 000 $.
En ce qui concerne le comportement du troisième paramètre du prêt - le taux d'intérêt, il ne nécessite pas d'explication séparée. Il est évident que plus le pourcentage est élevé, plus le taux de croissance du marché est élevé.
Voici donc les principales recommandations pour l’achat d’un appartement à crédit auprès des consultants de RustaR Real Estate:
- Plus la mise de fonds sur le prêt est faible, plus le marché doit croître rapidement pour compenser le trop-payé, et inversement. Autrement dit, plus vous empruntez d’argent, plus vous dépendez du marché.
- Plus la période pour laquelle l'emprunteur contracte un emprunt est longue, plus le gain est important. C'est le pouvoir de l'intérêt composé - vous remboursez le prêt à parts égales et les prix du marché connaissent une croissance exponentielle.
- Plus le taux de prêt est élevé, plus le marché doit croître rapidement pour compenser le trop-payé. C'est-à-dire que les taux de prêt élevés sont rentables lorsque le marché est à la hausse: si le marché reste stable, emprunter à des taux d'intérêt élevés n'est pas rentable.
Dépôts surprises ou pourquoi Bill Gates a acheté une maison à crédit
Vous êtes-vous déjà demandé pourquoi, en Occident, les gens achètent toujours des logements à crédit, même avec de l'argent? Millionnaires et anciens présidents deviennent des emprunteurs. C'est pourquoi ils sont millionnaires: ils savent compter l'argent. Même si une personne a de l'argent, il est plus rentable de l'investir dans des activités commerciales, dans son entreprise ou dans des actions, et enfin, il suffit de le déposer dans une banque pour effectuer un dépôt. Et acheter un appartement ne se fait pas avec votre propre argent, mais avec de l'argent bancaire. Même avec un dépôt pour le temps que l'emprunteur paye le prêt, il «laisse tomber» plus de deux fois, par rapport au montant donné pour payer le prêt.
Voici un exemple concret. Disons que nous achetons un appartement pour 300 000 $. Paramètres de prêt: durée - 10 ans, acompte - zéro, taux d’intérêt du prêt - 12%. Sur 10 ans, le "trop-perçu" d'un appartement sera d'environ 180 000 dollars, soit environ 60% du coût initial du logement. Mais nous avons emprunté à la banque. Et ils mettent 300 000 $ sur un dépôt de 8% par an. Après 10 ans, ce montant passera à 647 000 $, soit plus de deux fois. Cependant, il faut garder à l’esprit que, au début, le dépôt sera en retard par rapport au remboursement d’un prêt et qu’il se situera quelque part au milieu du terme. Habituellement, une personne fait des comparaisons pour la première année d’investissement et est déçue, mais pour une raison quelconque, peu de personnes pensent à la perspective. Et, à l'avenir, le montant croissant sur le compte de dépôt est assuré de dépasser les paiements d'un prêt immobilier, qui sont versés en versements égaux sur toute la période.
L'emprunteur n'a rien à perdre.
Lequel de ces éléments pouvons-nous conclure? Il s'avère que dans presque toutes les situations du marché, en plus de la crise financière ou politique mondiale, l'achat d'une maison à crédit est une activité rentable, même si vous avez de l'argent pour acheter un appartement. Cependant, en plus des mathématiques, la psychologie n’est pas moins importante dans la vie. Si vous ne pouvez pas vivre à crédit, investir dans des instruments financiers, tout ce qui précède ne vous convient pas. Si vous êtes prêt à intégrer la culture financière - rappelez-vous, avec les prêts au logement, vous ne perdrez probablement rien.
