En pleine crise économique mondiale, l'effondrement des prix de l'immobilier et les chantiers de construction gelés étaient normaux à Dubaï. Cependant, en raison de l’attractivité de cette ville en tant que centre touristique et d’affaires, la situation a commencé à s’améliorer assez rapidement, mais la voie était longue et difficile avant la reprise complète.
Et en 2012, l'affirmation selon laquelle les meilleures conditions étaient de retour pour le marché immobilier de Dubaï n'est plus sans fondement, comme l'indiquent les données des sociétés de conseil et des agences de notation. Selon le Département des terres de Dubaï, au premier semestre de 2012, le volume des transactions immobilières a augmenté de 21% par rapport à la même période de l’année dernière et a atteint 63 milliards de dirhams (17,2 milliards de dollars). Les tarifs de location commencent à augmenter, les sociétés de développement reprennent des constructions précédemment gelées et annoncent le lancement de nouveaux projets. Cependant, la plupart des études s'accordent pour dire que la hausse des prix et des loyers est inégale selon les segments du marché immobilier de Dubaï et qu'elle se fragmente de plus en plus. La revitalisation du marché est-elle vraiment formidable et stable, et que se passe-t-il réellement avec les prix, en particulier dans ce qu'on appelle la «pleine propriété» - des zones dans lesquelles les étrangers sont autorisés à acheter des biens immobiliers?
Essayons de le comprendre avec l'aide de spécialistes du marché immobilier de Dubaï.
Achat d'une propriété résidentielle
Sur le marché de l'immobilier résidentiel, les prix ont augmenté assez rapidement. Cependant, il se concentre principalement dans le segment des villas, où les prix ont déjà atteint ou dépassé le niveau d’avant la crise. Le rapport de la société de conseil Jones Land LaSalle (JLL), Global Market Perspective, pour le troisième trimestre de 2012, relève une augmentation de 23% du prix des villas à Dubaï au cours des 12 derniers mois. Dans le même temps, le prix des appartements n'a augmenté que de 4%.
On constate une augmentation de la demande de villas et de maisons en rangée dans des régions telles que Springs, Meadows, Arabian Ranches et Jumeirah. Par exemple, dans la région de Springs, le coût d’une maison de deux chambres s’élève à 1,5 million de dirhams (environ 410 000 dollars) et à trois chambres: 2,2 millions de dirhams (environ 600 000 dollars). Les prix ont augmenté de 25 à 30% par rapport à l’année précédente; une croissance particulièrement rapide a été observée au troisième trimestre de 2012, lorsque le prix d’une maison en rangée de deux chambres à coucher est passé de 1,38 à 1,5 million de dirhams (de 380 à 410 000 dollars). villas à trois chambres - de 2,0 à 2,2 millions de dirhams (de 550 à 600 000 dollars).
Le prix des appartements résidentiels augmente plus lentement, mais beaucoup dépend de la popularité de chaque quartier. Dans les projets prestigieux bien situés, tels que Jumeirah Beach Residence et Dubai Marina, les prix montent assez rapidement, mais dans des segments moins prestigieux, ils peuvent ne pas montrer de dynamique positive. Il convient également de noter que même si des projets immobiliers, y compris de très grands projets, ont été lancés à nouveau à Dubaï au cours des dernières semaines et des derniers mois, ils ne seront pas bientôt mis sur le marché. Jusque-là, à cause de plusieurs "perdus" en raison de la crise des années à Dubaï, l'offre de logements neufs sera limitée.
Commentaire de Imex Real Estate
Dmitry Strakhov: «En fait, de nombreuses agences de conseil dans le monde ont récemment annoncé que le marché immobilier de Dubaï avait survécu aux effets de la crise économique mondiale et avait commencé à se développer régulièrement. En réalité, le niveau et la taille de la hausse des prix du logement dépendent beaucoup de facteurs tels que zone, distance de la mer, développement des infrastructures, etc. Cependant, on peut noter une croissance assez stable du marché immobilier de Dubaï dans son ensemble, nous parlons à la fois du marché de la location et du marché de la vente. "Les promoteurs, tels que Emaar et Nakheel, se vendent très rapidement, ce qui signifie que la confiance des investisseurs est rétablie. Une bonne demande et une limitation, pour des raisons objectives, de l'offre de nouveaux logements, en particulier côtiers, crée les conditions d'une augmentation stable des prix."
Logement locatif
Une image similaire se dessine sur le marché du logement locatif avec un retour aux indicateurs d'avant la crise. Dans le même temps, l'augmentation des tarifs de location est plus régulière que la variation des prix des villas et des appartements. Le même rapport de JLL Global Market Perspective pour le troisième trimestre de 2012 indiquait que le coût de la location de villas pour une période de 12 mois de septembre 2011 à septembre 2012 avait augmenté de 7%, et celui des appartements de 5%. En outre, alors que les hausses de prix de l'immobilier sont sensiblement plus élevées dans les zones prestigieuses que dans les plus modestes, les taux de location augmentent dans l'un et l'autre segment. Par exemple, une augmentation significative des prix de location a été enregistrée dans des domaines budgétaires tels que Discovery Gardens et International City.
Dans les Discovery Gardens, zone de développement à faibles coûts de Nakheel, les tarifs de location ont augmenté de 25% depuis le début de 2012. La location d’un studio dans cette zone coûtera désormais entre 32 000 et 38 000 dirhams (de 8,7 à 10 300 dollars) par an, contre 25 à 27 000 dirhams au premier trimestre 2012 (de 6800 à 7350 dol dollars). Le coût de la location d'un appartement d'une chambre s'élève à 43-52 milliers de dirhams (11700-14100 dollars), tandis qu'au premier trimestre de 2012, il n'excédait pas 38 à 40 milliers de dirhams (10300-10900 dollars). Bien que la location d’immobilier de luxe à Dubaï ne soit pas si chère, cet indicateur n’en demeure pas moins l’un des premiers endroits au monde. Par exemple, l'indice Prime Global Rental de la société de conseil Knight Frank, qui montre que 5% de l'immobilier résidentiel le plus prestigieux de la ville devient de plus en plus cher, a augmenté de 3% depuis le début de l'année. De ce fait, Dubaï a pris la 9e place parmi les villes du monde incluses dans le rapport, devant les autres villes de Singapour, Hong Kong et Moscou et ne perdant que face à des villes telles que New York, Shanghai, Pékin, Zurich et Toronto.
Commentaire de Imex Real Estate
Eduard Burakov: «La demande de location d’immeubles résidentiels à Dubaï n’a cessé d’augmenter depuis un an et demi. Cela est principalement dû à l’augmentation de la population de Dubaï et à l’afflux continu de citoyens étrangers expatriés. Les autorités d'Abou Dhabi ont même décidé d'interdire aux fonctionnaires de louer un logement à Dubaï, car de nombreux habitants préfèrent venir à la vie à Dubaï, tout en travaillant à Abou Dhabi. Et c'est malgré les déplacements quotidiens de plus de 100 km dans une direction ".
Marché immobilier de bureau
La situation la plus controversée est peut-être celle du marché de l’immobilier de bureau à Dubaï. D'une part, selon diverses sources, la demande de bureaux à Dubaï est revenue au niveau d'avant la crise de 2007. Cela a été facilité par les sociétés pétrolières et gazières mondiales qui se rendent activement à Dubaï pour tirer parti des prix élevés des hydrocarbures et trouver de nouveaux marchés. Une part importante de la demande incombe aux entreprises opérant déjà à Dubaï, qui se développent en raison de la croissance de l’économie de l’émirat et de la forte activité commerciale de la région.
Dans le même temps, Dubaï dispose d’une offre excédentaire d’immeubles de bureaux, ce qui a un impact négatif sur les taux de location et d’occupation. Dans le même temps, d'importants volumes de bureaux de grande qualité sont constamment mis en service, par exemple dans le quartier en plein développement de Business Bay.
En conséquence, le prix de location est maintenu à un niveau stable uniquement dans les propriétés haut de gamme bien situées. Par exemple, dans le secteur de la ville financière internationale - le segment le plus prestigieux du marché de l’immobilier de bureaux - les tarifs de location sont maintenus à 2 700 AED (750 USD) par mètre carré et par an. Coût relativement stable de la location d’espaces de bureau de classe B dans la région de Tecom, où la moyenne est de 1 100 dirhams (environ 300 dollars) par mètre carré par an.
Cependant, Tecom, ainsi que Business Bay et Jumeirah Lake Towers, ont un pourcentage élevé d’espaces inoccupés, et dans les complexes de bureaux plus anciens, les propriétaires sont de plus en plus contraints de réduire constamment les tarifs de location pour attirer les locataires.
Qu'est-ce qui nous attend?
Le marché immobilier de Dubaï termine de nettoyer les décombres de la récente crise et se prépare à un nouveau bond en avant. Après avoir surmonté la crise, les promoteurs immobiliers ont mis de l'ordre dans leurs finances et ont fait état d'une croissance de leurs bénéfices. Des projets auparavant gelés commencent à être achevés, l'État totalement désespéré recherchant de nouveaux investisseurs.
Pour la première fois depuis le début de la crise, les principaux acteurs du marché ont annoncé de nouveaux projets. Des capitaux ont à nouveau afflué à Dubaï en provenance de toute la région, et pas seulement parce qu'ils ont confirmé leur statut de «refuge» avec une infrastructure et un climat d'investissement excellents.
Dans le même temps, tous les principaux acteurs ne souhaitent pas que les prix montent en flèche en 2007-08, la part de la composante spéculative étant très élevée. Les plus grandes sociétés de développement, Emaar et Nakheel, qui limitaient presque simultanément la possibilité de revente spéculative d'appartements et de villas inachevés dans leurs nouveaux projets, ont également pris des mesures dans ce sens. Ainsi, les prix de l'immobilier n'augmenteront pas aussi rapidement que pendant le boom précédant la crise. Mais pour ceux qui recherchent une opportunité d'investissement à long terme, de nouvelles opportunités s'ouvrent à Dubaï. Il est seulement nécessaire de faire très attention à la sélection des objets de placement.
Vous pouvez obtenir des informations supplémentaires sur l'acquisition et la gestion de votre propriété à Dubaï auprès des spécialistes de IMEX Real Estate par tél. à Moscou +7 495 5100008, numéro gratuit dans les Émirats arabes unis 800-IMEX (800-4639) ou en envoyant une demande par courrier électronique[email protected].
