Texte: Helena Kryukova LORSQUE NOUS INTRODUISONS LA VILLE DU FUTUR, LE PREMIER NUMA ARRIVE À DUBAÏ. LES MÊMES PRÉOCCUPATIONS ET LE MARCHÉ IMMOBILIER ÉMIRAT: SURMONTANT LES DIFFICULTÉS, IL A REVENU À L'AVENIR D'UN DÉVELOPPEMENT SÛR, DE NOUVEAUX PROJETS FANTASTIQUES ET D'UNE CROISSANCE RAPIDE DE L'INVESTISSEMENT DANS L'INVESTISSEMENT.
Dubaï occupe régulièrement des positions de leader dans les notations d'investissements immobiliers prioritaires: dans la notation Savills, l'émirat a pris la deuxième place mondiale en termes d'attractivité pour les investissements immobiliers, et la notation Knight Frank prédit complètement que Dubaï sera bientôt en avance sur Londres par cet indicateur. capitale mondiale de l'investissement.
Offre et demande - à l'échelle
Le choix des investisseurs n’est pas surprenant, car outre les principaux facteurs, tels que le rendement élevé des actifs, la sécurité des investissements et le taux de rendement des investissements, l’émirat figure également dans la liste des villes avec les projets immobiliers les plus inhabituels, intéressants et importants, tels que le projet d'aérotropole de Dubaï (Sud) anciennement Dubai World Central), désigné par les experts de Knight Frank comme l’un des cinq plus importants projets de développement urbain au monde pour les investissements immobiliers.
Et bien sûr, MBR City - District One avec ses sept kilomètres de lacs artificiels Crystal Lagoons et la plus grande plage artificielle du monde, le complexe Aladdin City au cœur de Dubai Creek, inspirés de la culture arabe traditionnelle, trois parcs à thème baptisés Dubai Parks and Resorts , le projet de développement d’île artificielle de Bluewater Island avec la plus grande roue du monde, Dubai Eye, le complexe à grande échelle de Dubai Creek Harbour, le gigantesque Dubai Frame et le projet de développement de l’île Deira. Et ce n’est qu’une partie de ces projets incroyables qui seront présentés à Dubaï à la veille de l’expo 2020.
Mais ce tourbillon de nouveaux projets, qui ont si rapidement conquis Dubaï, ne pouvait que semer l’embarras chez de nombreux analystes habitués à voir les écueils, en particulier en combinaison avec une baisse de l’activité sur le marché immobilier et une réduction visible des prix. Eh bien, essayons de clarifier cette image globale d'un avenir fantastique.
La principale pierre d'achoppement de diverses tentatives visant à donner une prévision aussi claire que possible du développement futur du marché du logement à Dubaï était le nombre réel d'objets prêts à entrer sur le marché dans un avenir proche. Au début de l’année, le nombre d’analystes à cet égard était considérable: sans gêne, ils ont déclaré que 30 000 logements pourraient très bien reconstituer le marché dès 2015. Ensuite, les prévisions sont devenues un peu plus modestes: quelqu'un a promis 25 000 nouveaux objets en 2015, d'autres ont pris un laps de temps plus long, afin de ne pas se baser sur l'état actuel des choses, et ont appelé les chiffres de 70 000 objets jusqu'en 2018 ou, au contraire, plus étroit. - 6000 objets pour le second semestre 2015.
Tout cela ne pouvait que semer la confusion parmi les investisseurs et semer la confusion parmi certains acheteurs potentiels. Les principaux acteurs du marché eux-mêmes, y compris des promoteurs de premier plan tels que DAMAC et Union Properties, ont alors déclaré que l'offre et la demande étaient toujours équilibrées. avec une tendance à une prédominance de la demande.
Plus tard, des statistiques officielles ont été ajoutées à ces déclarations: malgré les 25 000 nouvelles propriétés promises, pas plus de 10 000 unités de logement seront mises en service à Dubaï en 2015, car les promoteurs eux-mêmes comprennent l'impact du facteur offre sur l'état général du marché et ne cherchent pas à l'obtenir. surabondance empêchant la mise en service de nouvelles installations. Selon le Dubai Statistics Centre, la croissance démographique de Dubaï dans les années à venir sera de 5 à 7% par an et le nombre de logements augmentera de 2,2% par an. L’équilibre entre l’offre et la demande aura donc tendance à prévaloir dans les années à venir.
Le fait que la demande de logements à Dubaï, et maintenant, et à l'avenir sera nettement en avance sur l'offre, ont été unanimement exprimés par les analystes et les acteurs du marché. C'est ce que disent les responsables d'Union Properties Khalid Bin Kalban, de DAMAC Zayed ElChaar, ainsi que des analystes de Land Sterling et de Bayut. Enfin, le dernier rapport officiel du Département des affaires foncières de Dubaï a établi le dernier point de ces litiges: dans neuf mois à peine de 2015, l'émirat avait conclu 33 907 transactions immobilières, ce qui indique une augmentation constante de l'intérêt des acheteurs pour le marché.
Pour les fonds personnels des acheteurs au cours de cette période, les biens immobiliers ont été vendus pour un montant de 21,24 milliards de dollars US et pour le crédit, pour un montant de 25,59 milliards de dollars US. Il est donc évident que la popularité des prêts hypothécaires à l'habitation à Dubaï augmente chaque année.
Nouvelle hausse - dans six mois
Au cours des deux dernières années, la valeur totale des biens immobiliers vendus à Dubaï au cours des trimestres suivants a régulièrement augmenté, ce qui permet de conclure que le marché immobilier local se développe régulièrement, a déclaré le responsable du département foncier, Sultan Butti Bin Majren. Cependant, il convient de noter que plus la fin de l'année est proche, plus les prévisions des analystes et des acteurs du marché sont fiables quant au fait que le marché immobilier de Dubaï reviendra bientôt (peut-être déjà au milieu de 2016) à ses indicateurs de croissance précédents.
Aujourd'hui, ces hypothèses plus récentes, prudentes et timides, sont devenues des thèses de confiance, étayées par des faits. La raison du retour triomphant du marché à ses positions antérieures sera l’intensification des processus de l’économie de la région due au statut de baie stable dans l’environnement agité d’autres pays du Moyen-Orient, ainsi que son orientation vers 2020, lors de la tenue de l’exposition universelle à Dubaï.
La levée récente des sanctions économiques imposées par l'Iran, qui promet aux Émirats arabes unis et en particulier à Dubaï un puissant facteur financier supplémentaire pour élargir son expansion, constitue un autre facteur important en dehors du secteur immobilier, mais qui aura néanmoins un impact significatif sur son développement. un bénéfice commercial annuel minimum de 13 milliards de dollars américains. Selon les estimations du FMI, l'augmentation annuelle du PIB dans les Émirats arabes unis uniquement à la suite de la levée des sanctions contre l'Iran sera d'au moins 1%, plus une croissance annuelle de 3% au cours des trois prochaines années.
L'accent est mis sur le marché locatif
Un autre secteur du secteur de l’immobilier, qui attire de plus en plus les analystes et les investisseurs, est devenu au cours des six derniers mois, le marché de la location de logements à Dubaï. Comme dans les mois précédents, on observe une volatilité accrue, mais une chose est sûre: la croissance des bénéfices tirés des investissements dans l'immobilier à Dubaï se poursuit. Selon les indices de prix des maisons de Phidar Advisory, les rendements dans le segment des appartements à Dubaï ont atteint un record de 7,5% au cours des trois derniers mois, tandis que ceux des villas ont augmenté à 4,8%, ainsi que des prix plus bas dans le secteur des ventes et des prix continus ou à la hausse. dans le segment de la location.
Le dernier rapport de l’agence de notation internationale Moody's et un rapport analytique du Financial Times, dont les experts sont réputés loyaux, ont également souligné le fait que les revenus locatifs croissants, combinés au statut de port d’investissement sûr inhérent à Dubaï, constituent un avenir plutôt optimiste pour le secteur de la construction immobilière. la législation sur les investissements étrangers et la transparence des normes réglementaires, c'est-à-dire la sécurité et le confort, font partie des deux facteurs les plus importants pour le développement futur du marché du logement à Dubaï moi
Selon une autre agence de conseil, Land Sterling, le coût de la location de studios dans des quartiers abordables de Dubaï a augmenté de 13% au troisième trimestre de l’année. Dans le même temps, l’augmentation du coût de la location de logements de grande surface est inversement proportionnelle à la taille des villas et des appartements: le prix des appartements d’une chambre à coucher a augmenté en moyenne de 5 à 12% par trimestre, tandis que les logements de prestige, au contraire, sont devenus meilleur marché pour les locataires. Au sommet de la popularité parmi les investisseurs et les locataires - appartements peu coûteux d'une petite zone dans les zones développées de Dubaï. Selon Propertyfinder, les locataires les plus recherchés à Dubaï se situent entre 13 500 et 40 000 USD par an.
Ainsi, Dubaï reste l'une des villes les plus chères à louer au monde. Cela a été confirmé par une récente étude de notation d'UBS intitulée Prix et bénéfices.
Toutefois, Dubaï a réussi à se hisser parmi les quatre premières villes affichant les taux de location les plus élevés, principalement grâce à son secteur immobilier de choix, alors que le gouvernement et les promoteurs se sont récemment concentrés sur l'autre extrémité du spectre, à savoir le secteur du logement abordable.
Cette tendance qui s’est formée au premier semestre de l’année se poursuit. Selon la définition de JLL, Dubaï est considérée comme un bien immobilier d’une valeur moyenne de 215 000 USD dans le segment des ventes et d’environ 19 000 USD par an dans le segment de la location. C’est ce type de logement à Dubaï qui fait actuellement le plus défaut, puisqu’au moins 40% de la population totale, soit 820 000 ménages, sont des acheteurs potentiels et des locataires de tels biens immobiliers, indique le rapport JLL.
Les nouvelles opportunités d’investissement attireront à Dubaï un tout nouveau type d’investisseurs intéressés par la catégorie des biens immobiliers à faible coût et, grâce à eux, d’après les analystes de Knight Frank, Dubaï s’attend à un développement stable et confiant du secteur du logement.
Pour plus d'informations sur l'achat et la gestion de biens immobiliers à Dubaï, contactez IMEX Real Estate au tél. à Moscou +7 495 5100008, numéro sans frais dans les Émirats arabes unis 800-IMEX (800-4639) ou en envoyant une demande par courrier électronique à [email protected].
